小产权房无法过户是因为不动产登记依法保护不动产所有人权利。根据现行法律和法规，土地使用受到全球范围内的管制，因此小产权房不会被予以登记。
根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得购买农村的宅基地、农民住宅或小产权房。因此，双方签订的《房屋买卖合同》是无效的。此外，村委会颁发的房产证也是无效的，因为房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会没有发证的权力。
小产权房存在五大问题。首先，小产权房往往没有规划许可证和正规土地证，如果要求补偿土地出让金，还需要交纳土地款。其次，小产权房没有产权证，非本集体组织人员购买后，一旦国家政策要求清理时，没办法得到法律保障。第三，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有办法获得充分的拆迁安置补偿。第四，小产权房无法上市交易过户，也没有办法进行转让或抵押。最后，小产权房若发生纠纷，法院往往不予受理。
正规的商品房应该具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程项目施工许可证和商品房预售许可证。其中，商品房预售许可证是较为简单的判断依据，购房前一定要查看是不是有这个证，一般有这个证的房屋基本上也会有其他四证。
小产权房无法过户，存在五大问题。购房者需要注意房屋的合法性，保证房子具备“五证”。避免购买小产权房带来的风险和纠纷。
